Ereditare immobile con abuso edilizio: cosa fare per evitare guai seri

Eredità e immobili abusivi: cosa rischiano gli eredi in questa circostanza e come si può regolarizzare la proprietà e non avere problemi?

L’eredità di un immobile abusivo rappresenta una problematica ricorrente nel panorama immobiliare italiano, spesso fonte di difficoltà legali e amministrative per gli eredi che si trovano a dover gestire proprietà non conformi alle normative urbanistiche vigenti. Un’analisi dettagliata delle possibilità di sanatoria e delle responsabilità connesse è fondamentale per evitare sanzioni e tutelare la proprietà.

Abuso edilizio ereditato: definizione e responsabilità

Si considera abuso edilizio qualsiasi intervento di costruzione o ristrutturazione realizzato senza il necessario permesso comunale o in maniera difforme rispetto a quanto autorizzato. Gli abusi si distinguono in diverse categorie, a seconda della loro gravità:

• opere realizzate senza titolo abilitativo;
• interventi in totale difformità rispetto al permesso;
• modifiche parziali non conformi;
• variazioni essenziali rispetto al progetto approvato.

Nel caso di un immobile abusivo ereditato, la legge italiana esclude la responsabilità penale degli eredi, poiché tale responsabilità è personale e imputabile esclusivamente a chi ha commesso l’illecito. Diversamente, gli eredi possono incorrere in responsabilità amministrative, tra cui il rischio di ordinanze di demolizione o ripristino dello stato dei luoghi. Non sono invece trasmissibili le multe inflitte al defunto per l’abuso edilizio.

La posizione degli eredi è quindi complessa: pur non essendo soggetti a procedimenti penali, sono tenuti a rispondere di alcuni obblighi, come l’osservanza delle ordinanze comunali e la regolarizzazione dell’immobile.

Il primo passo consiste nella verifica della natura dell’abuso. È consigliabile rivolgersi a un tecnico qualificato che analizzi la situazione, raccolga la documentazione edilizia e urbanistica e stabilisca l’entità dell’irregolarità. Successivamente, gli eredi devono dimostrare che l’immobile presentava le irregolarità già prima della successione, per evitare contestazioni di abuso successivo.

Sulla base delle caratteristiche dell’abuso, gli eredi possono valutare se procedere alla sanatoria, ossia la regolarizzazione dell’immobile. Le possibilità di sanatoria più comuni includono:

• Condono edilizio, che consente la regolarizzazione di abusi commessi entro una data specifica stabilita dalla legge;
• Sanatoria edilizia, che prevede la presentazione di una domanda entro 90 giorni dall’accertamento dell’abuso, accompagnata dal pagamento delle sanzioni amministrative.

È necessario presentare la richiesta al Comune, completa di tutta la documentazione tecnica richiesta, per ottenere l’autorizzazione che rende l’immobile conforme alle normative vigenti.

Le sanzioni amministrative e conseguenze per gli eredi

Gli eredi che non provvedono a sanare l’abuso possono incorrere in sanzioni pecuniarie che variano in base alla gravità dell’intervento illecito. Tra le principali sanzioni si segnalano:

• multe fino a 10.329 euro per inosservanza di norme e permessi;
• da 5.164 a 51.645 euro per lavori eseguiti senza permesso o nonostante ordini di sospensione;
• sanzioni da 15.493 a 51.645 euro in caso di lottizzazione abusiva o interventi in zone vincolate;
• sanzione pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile per mancata o difforme segnalazione di inizio lavori, con un minimo di 516 euro.

Se gli eredi non ottemperano all’ingiunzione di demolizione o ripristino entro 90 giorni, l’immobile può essere acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.

Un aspetto importante riguarda la cosiddetta doppia conformità prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/01, che impone che l’intervento da sanare sia conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione sia a quelle in vigore alla data della richiesta di sanatoria. Tuttavia, recenti aggiornamenti legislativi, come la Legge 105/2024 (decreto “Salva Casa”), hanno introdotto maggiori flessibilità per sanare piccole difformità e variazioni essenziali, sempre nel rispetto delle normative edilizie e urbanistiche.

Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967), generalmente non si configura abuso edilizio. In questi casi, la regolarizzazione può avvenire tramite una semplice comunicazione di inizio lavori (CILA) e il relativo accatastamento. Spetta però al proprietario dimostrare l’antecedenza dell’immobile rispetto a questa data in caso di contestazioni.