Se lo fai rischi di essere buttato fuori da casa tua (anche se è di proprietà)

La perdita della casa, sia per chi vive in affitto sia per i proprietari, rappresenta una delle preoccupazioni più rilevanti per le famiglie.

Lo sfratto, infatti, è un provvedimento che può colpire sia l’inquilino sia, in casi più rari e particolari, il proprietario dell’immobile. La normativa vigente prevede condizioni specifiche e distinte per l’eventuale esecuzione di uno sfratto, riflettendo la tutela dei diritti di entrambe le parti coinvolte nel rapporto di locazione o di proprietà.

L’inquilino può essere soggetto a sfratto principalmente in due situazioni: la morosità e il mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione. La legge italiana stabilisce che lo sfratto per morosità può essere avviato solo se si verificano determinate condizioni rigorose. Non basta un ritardo occasionale nel pagamento del canone; è necessario che l’inquilino sia inadempiente per almeno 20 giorni rispetto alla scadenza concordata per il pagamento del canone di locazione, anche solo per una mensilità. Per quanto riguarda gli oneri accessori, come le spese condominiali, lo sfratto può essere richiesto se il ritardo supera i 60 giorni e l’importo dovuto è pari o superiore a due mensilità del canone.

Va sottolineato che, se l’inquilino provvede a saldare il debito prima dell’esecuzione dello sfratto, la procedura può essere sospesa o annullata. È inoltre importante ricordare che l’inquilino non può ridurre o sospendere arbitrariamente il pagamento del canone per compensare presunti danni o rimborsi; eventuali controversie di questo tipo devono essere risolte esclusivamente in sede giudiziaria.

Oltre alla morosità, lo sfratto può essere richiesto quando l’inquilino non lascia l’immobile alla fine del contratto. Il proprietario ha infatti il diritto di chiedere la riconsegna dell’immobile al termine del periodo di locazione, che può essere naturale o anticipatamente risolto nel rispetto della legge. Se il proprietario intende non rinnovare il contratto alla prima scadenza, deve comunicare la disdetta con un preavviso minimo di 6 mesi, e ciò può avvenire solo in presenza di motivazioni documentate come:

• necessità di abitare l’immobile personalmente o per i propri familiari;
• disponibilità per l’inquilino di un altro immobile ove trasferirsi;
• inattività o mancato utilizzo dell’immobile senza giustificato motivo;
• vendita dell’immobile, rispettando il diritto di prelazione;
• necessità di effettuare lavori di ristrutturazione o trasformazione.

Lo sfratto del proprietario: casi eccezionali e complessi

Diversamente dall’inquilino, il proprietario di casa viene sfrattato molto raramente. Solitamente, chi detiene la proprietà ha anche il diritto abitativo, che lo tutela dall’essere allontanato dalla propria abitazione. Tuttavia, alcune situazioni particolari possono comportare l’allontanamento del proprietario dall’immobile, come nel caso in cui il diritto di godimento sia attribuito a terzi (usufrutto, diritto di abitazione assegnato ex lege o da contratto).

Un esempio comune è quello delle separazioni o successioni ereditarie in cui la casa familiare è assegnata a uno dei coniugi o a un coniuge superstite mentre la proprietà è divisa tra eredi diversi. In questi casi, il proprietario può essere sfrattato se non ha il diritto di abitazione e può essere necessario procedere con un’azione giudiziaria per riottenere la piena disponibilità dell’immobile.

Inoltre, il proprietario può essere sfrattato in caso di espropriazione forzata conseguente a pignoramenti e procedimenti giudiziari per debiti, quando non è più titolare pieno del diritto di godimento sull’immobile.

La procedura di sfratto in Italia è disciplinata da norme precise che prevedono vari passaggi formali e tempi da rispettare. Per esempio, nel caso di morosità, il locatore deve notificare all’inquilino un atto di intimazione con preavviso prima di poter procedere con la richiesta di sfratto al giudice. Solo dopo l’emissione di un provvedimento giudiziario e, in assenza di volontaria liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino, può essere disposto l’intervento dell’ufficiale giudiziario con l’eventuale supporto delle forze dell’ordine per eseguire lo sfratto.